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Petites Bulles ou Grosse Bulle ?

Pour l'ensemble du Canada, le prix moyen des propriétés a grimpé de 9,9%, en 2011, pour s'établir à 372,700$, un sommet historique, comparativement à 339,030$, il y a un an.

Selon le Conference Board, la hausse devrait se poursuivre au cours des prochains mois. Les sociétés de courtage immobilier prévoient une hausse des prix de l'ordre de 2%, en 2012, considérant la forte demande pour les unités d'habitation et compte tenu de la guerre de surenchère qui continue de faire rage ...

Quel était donc le prix moyen d'une propriété au Canada en l'an 1981 ? Le prix moyen était de 71,200$ ... Depuis les 30 dernières années, le rendement annuel moyen de l'immobilier au pays a été de 14,1%, ce qui nous donne un rendement composé annuel moyen de 5,7% ... Pendant cette même période, soit de 1981 à 2011, le taux d'inflation annuel moyen a été de 2,5% ...

Depuis la crise financière de 2008, qui a été causée par la bulle immobilière américaine, le Canada a connu la plus forte appréciation des valeurs immobilières parmi tous les pays économiquement avancés :

La hausse des prix des propriétés a été de 21,9%, de 2007 à 2010; si l'on additionne la hausse de 9,9% en 2011, la hausse aura été de 31,8% sur 4 années, ou de presque 8% par année.

Peut-on, ou devrait-on, parler de bulle immobilière ?

Bulle Immobilière

En octobre dernier, le Fonds Monétaire International (FMI) a mis en garde le gouvernement canadien contre les risques que ferait courir à l'économie canadienne la croissance de l'endettement des ménages, déjà à un niveau record, et celle des prix de l'immobilier, qui continue à augmenter beaucoup plus rapidement que le revenu disponible des ménages.

Récemment, le gouverneur de la Banque Centrale du Canada, M. Mark Carney, a prévenu que l'endettement élevé des ménages pourrait causer des problèmes en cas d'un choc sur l'économie. L'institution fédérale estime aussi que certaines portions du marché immobilier risquent de connaître des baisses de prix ...

Dette Hypothécaire

Tout d'abord, il serait bon de rappeler que :

- Le ratio d'endettement sur le revenu disponible des canadiens est de 149%, un sommet historique ...

- La dette hypothécaire représente 2/3 de l'endettement des ménages ...

Entre 1981 et 2010, le montant des dettes hypothécaires est passé de 99$ milliards à 994$ milliards. La dette hypothécaire moyenne a plus que quadruplé durant la même période, passant de 41,200$ à 176,200$ ... En 2011, elle devrait se situer aux alentours de 195,000$ !!!

Actuellement, le taux de prêts hypothécaires en souffrance, depuis plus de 90 jours, par rapport à l'encours total, se situe à 0,50%; ce ratio est à un niveau relativement élevé par rapport à la moyenne des 10 dernières années.

Une étude récente de Statistique Canada révélait que les dépenses des ménages canadiens, consacrant 20% ou plus de leur revenu disponible à des versements hypothécaires, dépassaient leur revenu de 13% ... En d'autres mots, comme les paiements hypothécaires sont trop élevés, les ménages doivent financer leurs autres dépenses de consommation !

Causes des bulles immobilières

Les principales causes des bulles immobilières sont :

1) Fluctuations à la baisse des taux d'intérêts, actuels et anticipés

2) Faible inflation, actuelle et projetée

3) Agressivité des institutions financières

4) Transfert de capitaux`de la Bourse, après un krach boursier.  

Ce dernier point, qui relève de la sociologie ou de la psychologie, est un facteur très important. Comme les investisseurs ont été déçus par les faibles rendements boursiers, ils décident d'investir dans l'immobilier avec un espoir nourri par la croyance populaire que les prix sont en constante évolution et qu'ils ne baissent jamais ...

Cette croyance est fausse ! Il existe dans l'immobilier, tout comme pour les marchés boursiers, des cycles ...

Cycles Immobiliers

Les cycles immobiliers ont été étudiés, par l'OCDE, sur une période de 35 années (1970-2005), dans les 18 pays économiquement avancés.

Les résultats de cette étude confirment l'existence de cycles haussiers et baissiers :

- Les cycles haussiers ont une durée de 5 à 6 ans; la hausse moyenne des prix est de 31,6%. La hausse maximale a été de 66,5% sur presque 7 ans.

- Les cycles baissiers ont une durée de 3 à 4 ans; la baisse moyenne des prix est de 13,5%. La plus forte baisse a été de 20,9% avec une durée de presque 5 ans.

Le marché immobilier est cyclique et directement en contradiction avec le vieil adage populaire que l'immobilier ne baisse jamais. En effet, chaque cycle haussier est toujours suivi d'un cycle baissier ! Comme à la Bourse ...

Conclusion

Un analyste disait l'autre jour à la télévision que près de 80% des achats de condominiums dans les grands centres urbains du pays étaient effectués par des investisseurs dans le seul but d'empocher un gain à court terme ...

Les dirigeants canadiens, du gouvernement et de la Banque Centrale, ont émis de nombreux avertissements. Qui plus est, certaines mesures ont déjà été mises en place pour freiner la spéculation immobilière.

Personnellement, je crois que le "klondike" immobilier tire à sa fin. Il faudra s'attendre à une prériode de stagnation, ou de correction, des prix d'ici quelques mois ou quelques années. C'est écrit !!!

Les risques économiques sont trop grands et importants.

Lorsque le fardeau hypothécaire devient trop lourd, tout risque de basculer ...

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